〇登記事項証明書（登記簿謄本）調査の基礎
・どんな職業で必要なのか
不動産業、建設業、金融機関、不動産調査会社、不動産鑑定会社などに勤務し、不動産を扱う場合の必須業務の一つに謄本調査があります。土地であれば所在、地目、地積、権利関係等、建物であれば所在、家屋番号、構造、階数、床面積、権利関係等を調べることができます。
但し、謄本には公信力がありません。真実の権利関係と必ず一致するものではないことに注意が必要です。
・なぜ必要なのか
土地であれば所在、地目、地積、権利関係等、建物であれば所在、家屋番号、構造、階数、床面積、権利関係等を調べます。
どのような土地にどのような建物が建っているか、そして、その所有者は誰か、担保は設定されているのか等を調べます。
繰り返しになりますが、謄本には公信力がないため、現状と必ず一致するものではありません。例えば、増築していても更正の登記をしていなければ謄本の床面積と現状の床面積は一致しません。
・謄本調査の基本的な流れ
事前準備※ → 現地調査 → 行政調査
※事前準備の段階で、謄本を取得します。依頼者から提示されるケースもありますが、常に最新の情報を取得することが肝要です。
・どこで取得できるのか
全国の法務局で取得することができます。不動産の所在地を管轄する法務局以外でも取得ができます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kakukyoku_index.html#anchor2
また、登記情報提供サービスというサイトに会員登録すれば、WEB上からも取得することが可能です。
〇謄本の見方（一般的な戸建住宅を前提としています。）
・土地謄本の構成
表題部、甲区、乙区、共同担保目録で構成されている。
表題部：
土地の物理的な状況を記載
甲区：
権利関係の内、所有権の内容を記載
乙区：
権利関係の内、所有権以外の権利の内容を記載
共同担保目録：
一つの債権の担保として、複数の不動産に設定された抵当権（又は根抵当権）のことを共同担保といいます。共同担保目録は、共同担保関係を公示するためのリスト。
〇表題部（土地）
| 調整： | コンピューター様式へ移行した年月日 |
| 不動産番号： | 不動産を識別するための番号 |
| 地図番号： | 地図（14条地図）が整備されている場合にその地図番号 |
| 筆界特定： | 筆界特定が申請されている場合にその旨 |
| 所在： | 土地が所在する市区町村町丁目単位 |
| 地番： | 土地一筆単位の番号（住居表示とは異なります） |
| 地目： |
土地の利用状況をあらわす。地目は以下の23種類に限定されている。田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、提、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地（不動産登記規則第99条） 但し、公簿地目は現況地目と一致するとは限らない。 |
| 地積： |
土地の広さで、計測は水平投影面積。 但し、公簿面積は実測面積と一致するとは限らない。 |
| 原因及びその日付： |
土地の経緯とその日付 例としては分合筆を行った年月日 |
| アンダーライン： | 抹消または変更 |
〇甲区（土地・建物）
| 順位番号： |
登記がされた順番（昇順）。最後に登記されたものが現在の所有者に該当。 但し、真実の所有者と一致するとは限らない。 |
| 登記の目的： |
登記を申請した目的。 例としては、所有権保存、所有権移転、差押、破産、仮登記など。 |
| 受付年月日・受付番号： | 登記を申請した年月日および登記所での受付番号 |
| 権利者その他の事項： |
「登記の目的」の原因と所有者、住所地 登記の目的は、売買、相続、贈与など。 |
| アンダーライン： | 抹消または変更 |
〇乙区（土地・建物）
| 順位番号： |
登記がされた順番（昇順）。抵当権の場合優先順位があるため、原則として先順位の抵当権者から弁済を受けることができます。 |
| 登記の目的： |
登記を申請した目的。 例としては、抵当権設定、抵当権抹消、賃借権設定、地役権設定など。 |
| 受付年月日・受付番号： | 登記を申請した年月日および登記所での受付番号 |
| 権利者その他の事項： |
抵当権設定であれば、「登記の目的」の原因と債権額、損害金、債務者、抵当権者、共同担保など。 |
| アンダーライン： | 抹消または変更 |
〇表題部（建物）
| 調整： | コンピューター様式へ移行した年月日 |
| 不動産番号： | 不動産を識別するための番号 |
| 所在： | 建物の所在地 |
| 家屋番号： | 建物の番号。所在地の地番と一致するケースが大半だが、枝番が付されるケースもある。 |
| 種類： |
建物の用途。例としては、居宅、共同住宅、工場、倉庫、事務所等（不動産登記規則第113条、不動産登記事務取扱手順準則第80条） 但し、現況の種類と一致するとは限らない。 |
| 構造： |
建物を構成している主な材料、屋根、階数。 例としては「木造スレート葺2階建」「鉄骨造陸屋根5階建」 |
| 床面積： | 各階毎の床面積。設計図書などに記載されている建築基準法上の床面積と不動産登記法上の床面積が異なることがある。 |
| 原因及びその日付： |
建物の経緯とその日付。 例としては「新築」「増築」「改築」 |
| アンダーライン： | 抹消または変更 |
〇調査のポイント
・謄本は公信力を有しない
謄本に記載されている内容と現状とは必ずとも一致しないため、依頼者へのヒアリングや現地調査で確認しましょう。
・閉鎖謄本
コンピュータ化される以前の古い謄本は、不動産所在地を管轄している法務局でないと取得できません。
・賃借権が登記されるのは稀
謄本上にあらわれない権利関係もあるため、依頼者へのヒアリングや現地調査で確認しましょう。
・時系列横断的にみる
短期間のうちに甲区の所有権が移転を繰り返していれば、転売目的で売買が繰り返されている可能性があります。
抵当権は1番抵当権が他の債権者に優先して弁済を受けられます。
共同担保目録に、接面道路の持分や通路の権利が追加されていないと、抵当権実行後に無道路になる可能性があります。
このように時系列かつ横断的に確認することで、不動産のおかれた状況が浮き彫りになります。
・公図などから対象地に隣接する土地の権利関係も確認する
共同担保に設定されていなくても、隣接地の調査は必須です。
接面している道路が私道の場合で私道の共有持分がない場合は、将来的に掘削承諾の取り付けや、通行地役権設定をする可能性もあります。
・遵法性の確認
公簿上の床面積と建築基準法上の床面積は必ずしも一致しませんが、地積と床面積から建ぺい率や容積率がオーバーしていないか確認しましょう。一般的には公簿上の床面積の方が建築基準法上の床面積より小さい可能性が高いので参考になります。
床面積の調査方法はこちら