再開発地域内の土地や建物（従前資産といいます）の権利者は、等価交換によって新しく建設される建物（従後資産といいます）の権利を取得することができます。
権利変換の種類は各事業により異なりますが、次の3種類に分類されます。
①原則型（都市再開発法74条～82条)
②地上権非設定型（都市再開発法111条）
③全員同意型（都市再開発法110条）
土地の権利を地上権にするのか、区分所有建物の敷地利用権にするのか、共有にするのか等、権利者の多寡や従後資産の性質に応じて決めますが、自由に権利変換を定めることができる全員同意型が最も多く適用されています。
権利者は、権利変換計画に応じて、従前資産の評価額と同等の従後資産の床を取得することができます。
ここで、権利者にとって重要になるのが以下の3点です。
①従前土地資産の評価
②従前建物資産の評価
③従後資産の評価
それぞれの評価は基本的に、不動産鑑定評価機関や補償コンサルタント会社等の第三者機関が行い、審査も行われるため、公平になるようなスキームになっています。
しかし、権利者自身も最低限の知識を習得し、組合や各分科会等の会議を通じて、積極的に意見や説明を求める姿勢を示すことがとても重要になります。
時には、事業主体、自治体、評価機関と意見を戦わせることもあります。
参加するだけ、後はおまかせ、シャンシャン総会の繰り返しではなく、積極的に参加する努力が必要になります。
〇従前建物の評価
都市再開発法80条（宅地等の価額の算定基準）
第七十三条第一項第三号、第八号、第十八号又は第十九号の価額は、第七十一条第一項又は第四項（同条第五項において読み替えて適用する場合を含む。）の規定による三十日の期間を経過した日における近傍類似の土地、近傍同種の建築物又は近傍類似の土地若しくは近傍同種の建築物に関する同種の権利の取引価格等を考慮して定める相当の価額とする。
近隣の取引事例から比準して査定することを定めていますが、評価について具体的に規定していません。
建物の評価方法は、当該建物を建築するのに要する費用を積算して求める原価法を用いるのが一般的です。
従前建物評価 ＝ 1㎡当りの推定再建築費 × 現価率 × 建物延床面積
〇推定再建築費とは
推定再建築費の算定にあたっては、実務上は公共事業の補償積算（公共用地の損失補償基準第16条）に準じて積算するのが一般的です。積算方法の詳細は「非木造建物調査積算要領」に準じます。
推定再建築費に含まれる設備として、電気設備、衛生設備、ガス設備、給排水設備、空調設備、消火設備、避雷設備、運搬設備、汚物処理設備等が定められています。
公共用地の損失補償基準第16条（建物その他の工作物の取得に係る補償）
近傍同種の建物その他の工作物の取引の事例がない場合においては、前条の規定にかかわらず、取得する建物その他の工作物に対しては、当該建物その他の工作物の推定再建設費を、取得時までの経過年数及び維持保存の状況に応じて減価した額をもって補償するものとする。
〇現価率とは
1 － 0.8 × 経過年数 ÷ 耐用年数
※耐用年数を満了しても残価率は一律20％
※耐用年数は公共用地の損失補償基準別表第3「等級別標準耐用年数表」等を参考として定めている。
《木造建物耐用年数》
《非木造建物耐用年数》
㎡単価算出の背後を把握しておくことで、事業主体側に対して的確な質問が行え、必要に応じて説明や資料の開示を求めることもできます。